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在深圳购买双拼房应当注意哪些坑?

付代广 发表于[2020-06-09]

广东广和(龙岗)律师事务所  付代广

大家都知道在深圳存在不少的双拼房,但是有很多人估计不知道双拼房的由来。在2006年,建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,按照该意见第一条第二款约定:“自200661日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”俗称“70/90政策”! 而“双拼房”就是开发商为规避“70/90”政策的对策。因为很多客户需要大户型,开发商就把两套房按一套房来设计开发,但有两个房产证,俗称“一房两证”。

对于我们普通购房者来讲,尤其是刚需的买家,在购买双拼房时应当注意哪些坑?现在我就自己切身经办的一起案件给大家详细聊聊在深圳购买双拼房应当注意的一些法律风险。

一、购房资格坑:在深圳购买双拼房之前需核实自己的名额够不够!

双拼房有两本房产证,需要两个购房名额,按照深圳市的购房政策,深户已婚家庭在深圳享有两套的购房名额,对于非深户家庭只能在深圳购买一套。所以,买方在购买双拼房之前一定的核实自己有无购房资格,以防到时签署了双拼房买卖合同,但是因自己购房名额不够,只能过户一套,另外一套因购房名额的问题导致过不了户而需向卖方承担违约责任。说到这里,有些人可能会讲,只有一套的购房名额,那我就只买其中一套。这样也是可以的,从法律上来讲,虽然属于双拼物业,但有两本房产证,就是两套房屋,可以分开来卖。

二、贷款坑:在深圳购买双拼房之前一定核实自己能够贷款的金额!

深圳不仅属于限购的城市,也是属于限贷的城市,在深圳购买第一套房最低的首付为三成,但是双拼房是两套房屋,所以其中一套最低可以付三成首付,另外一套就得首付七成。意味着你得最少拿出一套房屋的钱去付首付!不要听中介人员忽悠说是可以按照一套住房的标准都可做三成首付。在自己确实资金紧张的情况下,就选择购买一套。以免两个房屋买卖合同一签,到时因首付不够导致其中一个合同无法履行而向卖方承担违约责任。

三、最大的坑:房屋的现状与法定户型图不一致!

上面两点提到了深圳属于限购限贷的城市,对于大部分普通工薪阶层的人员来说,一次性购买两套不管是购房名额还是购房金额都会有比较大的压力。因此,很多购房者在购买的时候,可能就只购房其中一套房。在这种情形下就要特别留意,大部分中介公司的合同一般都写明房屋的面积,房产证号,户型基本都是不填写的。中介带你看房的时候,你可能看到的房屋现状为两房一厅,但实际上你这套房屋在法定户型图里面就只是一房一厅。

为何会存在这种情况呢?现实生活中会存在卖方在从开发商或者原业主手中购房之后,对双拼房装修的过程中对房屋的原始法定户型布局进行改动,将A房间中的卧室隔到B房间中。这样对于买方在看房的现状与房屋的法定户型布局就会不一致,导致你买的房屋与实际产权证上房屋就会存在出入。所以,买方在购买双拼房之前要注意这么几点:1、让卖方提供房屋的法定户型图,这个法定户型图卖方可以去不动产权登记中心打印,查验法定户型图与实际房屋现状是否一致;2、在房屋买卖合同里面约定好购买房屋的户型结构;3、若这套双拼房是卖方同时分别出售给两个买方,买方在签合同时最好与另外一个买方签署一份书面的确认书,确认各自所买的房屋是哪几部分并可以附上照片,以免交楼时双方产生争议。

可能很多人会问,要是房屋的现状与法定户型图不一致,两个买方在购买时也都没有争议,可以买吗?我的意见是也不要买?更改房屋的法定户型图是一种违法行为,可能当时买的时候双方都没什么问题,交楼以后,买的少的一方(房产证的部分面积被隔到另一套房中)可能就会有异议。那么,他只需要向法院提起返还原物的诉讼,要求另外的买方返还被侵占的部分,你就得返还!房屋是一种不可分割物,一本房产证对应的房屋面积都会现在法定户型图显示,你分开来卖就是违法律的强制性规定,是一种无效行为。

相信大家都见过不少的“房中房”,就是二房东在承租了整套房屋以后,将房屋隔成多个单间用来出租,这种现象在一线城市很普遍。那么,这种行为是否违法,其实也是违法的,并且还有很大的安全隐患。深圳市中级人民法院有一个判例(2015)深中法房终字第1087号,法院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(200911号)第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产原来经过了规划验收,在何某将涉案房产改建为11间房屋后,变更了原来的规划,何某应就改建行为另行申请变更规划,获取有关部门的同意。何某在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件,因此,本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设,何某与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。

以上就是我对大家在深圳购买双拼房应当注意的一些坑,可能讲的不是很完善,但是我认为的基本的一些要点还是讲到了。尤其是第三点房屋现状与原始户型不一致的情形,这种情况不仅仅在双拼房中存在,在其他的二手房买卖中也会存在,只是在双拼房中发生的概率会大一些,大家再购买时要予以引起重视。

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